Giấy phép xây dựng nhà ở: điểm mới từ Luật Xây dựng 2025

Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15) có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, cùng nghị định hướng dẫn thi hành, mang lại một số thay đổi đáng chú ý trong quy trình cấp giấy phép xây dựng so với khung pháp lý trước đó.

Bốn thay đổi được nhắc đến nhiều nhất gồm: mở rộng diện công trình được miễn giấy phép xây dựng (đặc biệt với các dự án đã được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi); rút ngắn thời hạn giải quyết hồ sơ cấp phép xuống còn khoảng 7-10 ngày làm việc tùy loại công trình; phân cấp thẩm quyền cấp phép xuống Ủy ban nhân dân cấp xã đối với một số loại công trình; và yêu cầu bắt buộc nộp hồ sơ trực tuyến thay vì chỉ nộp trực tiếp như trước.

Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, các nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng bao gồm (không giới hạn): công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt hoặc dự án theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm; và công trình xây dựng trong khu vực đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh. Với nhà ở riêng lẻ thông thường của người dân, phần lớn trường hợp vẫn cần xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công, trừ một số trường hợp miễn phép cụ thể được quy định chi tiết trong nghị định hướng dẫn.

Đối với dự án có nhiều hạng mục công trình với cấp công trình khác nhau, thẩm quyền cấp phép được xác định theo hạng mục có cấp công trình cao nhất trong toàn dự án — đây là điểm cần lưu ý khi xác định cơ quan nộp hồ sơ.

Vì đây là khung pháp lý còn rất mới (áp dụng từ giữa năm 2026), người dân và chủ đầu tư nên liên hệ trực tiếp cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương (nay có thể là UBND cấp xã với một số loại công trình) để được hướng dẫn hồ sơ cụ thể, thay vì chỉ dựa vào các hướng dẫn biên soạn theo quy định cũ.